I. Mô tả sơ bộ thông tin dự án
Địa điểm xây dựng : Tp.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
Quy mô : 63.33 ha
Mục tiêu đầu tư : Đầu tư Đồi 84 thành khu du lịch nghỉ dưỡng cao cấp mang tầm quốc tế với diện tích 63.33ha.
Mục đích đầu tư : Nhằm đa dạng hóa các sản phẩm du lịch phù hợp với quy hoạch tổng thể phát triển du lịch xã đảo Long Sơn và tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu. Đồng thời thỏa mãn nhu cầu nghỉ dưỡng, lưu trú, vui chơi của các chuyên gia, kỹ sư trong Khu công nghiệp Long Sơn và nhu cầu tham quan, khám phá của khách du lịch.
II. Giải pháp thiết kế mặt bằng và hạ tầng kỹ thuật
II.1. Tính chất khu quy hoạch
Tính chất của khu quy hoạch là xây dựng khu dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng cao cấp phục vụ nhu cầu ở, nghỉ ngơi, vui chơi giải trí và điều dưỡng cho du khách trong và ngoài nước với các công trình khách sạn và biệt thự vườn để có thể lưu trú lâu dài và nghỉ dưỡng.
II.2. Bố cục quy hoạch không gian kiến trúc
II.2.1. Cơ cấu tổ chức không gian
Căn cứ vào địa hình hiện trạng và quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.
Tại vị trí trung tâm (phía Đông) khu đất bằng phẳng bố trí nhà tiếp đón và siêu thị, khu vui chơi giải trí, nhà hàng thực phẩm, khách sạn…
Lối vào phụ từ đường quy hoạch (phía Tây) bố trí nhà tiếp đón, nhà hàng, sân khấu ngoài trời, hồ nước, bãi đậu xe...
Phía Nam khu đất bằng phẳng bố trí khu thể thao như nhà thi đấu, sân bóng đá, sân tennis…
Bố trí các biệt thự và bungalow xung quanh chân đồi và triền đồi phù hợp với điều kiện địa hình hiện trạng khu đất, tạo thành một không gian kiến trúc cảnh quan hài hòa, hợp lý vừa đảm bảo môi trường khu du lịch biển đảo, vừa đảm bảo tuân thủ các quy định về chỉ tiêu quy phạm trong thiết kế Kiến trúc – Quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000, đồng thời còn đáp ứng thỏa mãn các nhu cầu khai thác sử dụng các bộ phận chức năng trong khu quản lý điều hành trong khu du lịch.
- Khu tiếp đón
- Khu khách sạn
- Các biệt thự, Bungalow phục vụ nhu cầu lưu trú ngắn và dài hạn.
- Khu siêu thị mua bán
- Nhà hàng, câu lạc bộ
- Khu thể thao, sân bóng đá, nhà thi đấu đa năng
- Khu vui chơi cắm trại, nhà thi đấu ngoài trời.
- Sân đường nội bộ, bãi đậu xe ô tô của du khách.
- Khu tập kết rác.
- Công viên, cây xanh, cảnh quan.
- Hồ nước, hồ cảnh quan…
II.2.2. Quy hoạch sử dụng đất
Diện tích quy hoạch 63.33 ha.
BẢNG QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
TT
|
Loại đất
|
Diện tích (m2)
|
Tỉ lệ (%)
|
1
|
Đất xây dựng công trình
|
63,275
|
9.99
|
2
|
Đất giao thông + Bãi đậu xe
|
103,038
|
16.27
|
3
|
Đất thể thao
|
19,000
|
3
|
4
|
Mặt nước
|
8,500
|
1.34
|
5
|
Đất cây xanh
|
439,487
|
69.40
|
|
TỔNG CỘNG
|
633,300
|
100
|
II.2.3. Tổ chức không gian quy hoạch, kiến trúc
Bố trí 2 cổng vào tại đường quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2000.
Cổng số 1: Lối vào chính từ đường quy hoạch (phía Đông) tại vị trí trung tâm khu đất bằng phẳng mở trục chí trung tâm của khu du lịch, bố trí nhà tiếp đón và siêu thị, khu vui chơi giải trí, nhà hàng ẩm thực… cuối trục sát chân đồi bố trí công trình khách sạn làm điểm nhấn.
Cổng số 2: Lối vào phụ từ đường quy hoạch (phía Tây) bố trí nhà tiếp đón, nhà hàng, sân khấu ngoài trời, hồ nước, bãi đậu xe…
Phía Nam khu đất bằng phẳng bố trí khu thể thao như nhà thi đấu, sân bóng đá, sân tennis…
Các biệt thự và bungalow được bố trí xung quanh chân đồi và triền đồi phù hợp với điều kiện địa hình trạng khu đất, tạo thành một không gian kiến trúc cảnh quan hài hòa, hợp lý vừa đảm bảo môi trường khu du lịch biển đảo, vừa đảm bảo tuân thủ các quy định về chỉ tiêu quy phạm trong thiết kế Kiến trúc – Quy hoạch phân khu TL 1/2000, đồng thời còn đáp ứng thỏa mãn các như cầu khai thác sử dụng các bộ phận chức năng trong khu quản lý điều hành trong khu du lịch.
Khu biệt thự
Dự kiến xây dựng xung quanh chân và triền đồi sẽ được quy hoạch xây dựng làng biệt thự du lịch. Dự kiến sẽ xây dựng 200 ÷ 250 căn biệt thự 2÷3 tầng và 90÷100 căn bungalow dùng cho lưu trú dài hạn hoặc ngắn hạn.
Khu khách sạn
Cuối trục sát chân đồi bố trí công trình khách sạn làm điểm nhấn, có kiến trúc cao 2÷3 tầng (Theo quy hoạch phân khu thì chiều cao tối đa là 2÷3 tầng) phục vụ cho nhu cầu nghỉ dưỡng cao cấp. Đồng thời kiến trúc thấp tầng này sẽ phù hợp với cảnh quan thiên nhiên của đồi 84.
Khu hành chính- Quản trị Khu du lịch
Tiếp theo trục đường chính là trụ sở hướng giao thông được mở ra 2 phía trái và phải dạng xương cá phía ngoài là nơi tổ chức tập kết bãi đậu xe cho dịch vụ du lịch. Hướng đến các bãi đậu xe không được chặt phá cây và san ủi đồi cát, không làm thay đổi ảnh hưởng biến dạng đồi tự nhiên.
Khu thể thao bố trí phía Nam. Khu du lịch và khu thể thao không bị chồng chéo và cản trở, đồng thời tạo được khu bảo tồn thiên nhiên giữa rừng đồi và khu xây dựng, không phải thay đổi hiện trạng quá nhiều. Việc tổ chức xây dựng để bảo tồn môi trường thiên nhiên là một việc làm hợp lý.
Khu du lịch
Tiếp theo trục chính của khu du lịch được mở hướng giao thông chính ra khu trung tâm dịch vụ nhà hàng giải khát, khu ẩm thực…
Trong quy hoạch vẫn giữ khu đồi sẽ được tôn tạo, trồng thêm cây mới làm cho khu rừng phòng hộ có bề dày và che được bóng mát cho đường về nhà. Ở đây được tổ chức xây dựng một nhóm nhà rông nhỏ (Bungalow) chừng vài chục nhà để phục vụ cho du lịch yên tĩnh. Công trình ở đây được xây dựng xen kẽ dưới tán cây với diện tích nhỏ và thấp.
III. Phân tích chi phí
CHI PHÍ XÂY DỰNG HẠ TẦNG KHU NGHỈ DƯỠNG LỘC SƠN
ĐVT: 1,000 đồng
TT
|
Hạng mục
|
Đơn vị
|
Khối lượng
|
Đơn giá
|
Thành tiền trước thuế
|
Thành tiền sau thuế
|
A
|
Xây dựng giao thông
|
|
|
|
|
|
1
|
Lòng đường
|
m2
|
39,086
|
900
|
35,177,400
|
38,695,140
|
2
|
Đường dạo + vỉa hè
|
m2
|
52,714
|
500
|
26,357,000
|
28,992,700
|
3
|
Bãi đậu xe
|
m2
|
11,600
|
500
|
5,800,000
|
6,380,000
|
4
|
Bó vỉa
|
m
|
8,269
|
600
|
4,961,400
|
5,457,540
|
|
Cộng giá XD giao thông
|
|
|
|
72,295,800
|
79,525,380
|
B
|
Xây dựng san nền
|
|
|
|
|
|
|
San nền + kè
|
m3
|
15,250
|
350
|
5,337,500
|
5,871,250
|
|
Cộng giá XD san nền + kè
|
|
|
|
5,337,500
|
5,871,250
|
C
|
Xây dựng cấp điện
|
|
|
|
|
|
|
Cáp 0.22 Kv + ống PVC
|
m
|
6,000
|
400
|
2,400,000
|
2,640,000
|
|
Cáp 0.4 Kv + ống PVC
|
m
|
2,000
|
450
|
900,000
|
990,000
|
|
Cộng giá XD cấp điện
|
|
|
|
3,300,000
|
3,630,000
|
D
|
Xây dựng chiếu sáng
|
|
|
|
|
|
|
Cáp 0.22 Kv + ống PVC
|
m
|
6,000
|
350
|
2,100,000
|
2,310,000
|
|
Trụ đèn cao áp
|
Trụ
|
50
|
3,000
|
150,000
|
165,000
|
|
Đèn cao áp
|
Bộ
|
90
|
3,500
|
315,000
|
346,500
|
|
Đèn trang trí 4 bóng + trụ
|
Bộ
|
90
|
3,500
|
315,000
|
346,500
|
|
Đèn trang trí thấp
|
Bộ
|
210
|
2,500
|
525,000
|
577,500
|
|
Cộng giá XD chiếu sáng
|
|
|
|
3,405,000
|
3,745,500
|
E
|
Xây dựng cấp nước TT
|
|
|
|
|
|
|
Ống ø100
|
m
|
1,000
|
180
|
180,000
|
198,000
|
|
Ống ø70
|
m
|
4,500
|
150
|
675,000
|
742,500
|
|
Ống ø60+50
|
m
|
1,000
|
100
|
100,000
|
110,000
|
|
Van khóa các loại
|
Cái
|
400
|
80
|
32,000
|
35,200
|
|
Họng cứu hỏa
|
Bộ
|
10
|
10,000
|
100,000
|
110,000
|
|
Cộng giá trị XD cấp nước
|
|
|
|
1,087,000
|
1,195,700
|
F
|
Xây dựng cấp nước thải
|
|
|
|
|
|
|
Cống ø300
|
m
|
5,000
|
400
|
2,000,000
|
2,200,000
|
|
Cống ø400
|
m
|
2,500
|
450
|
1,125,000
|
1,237,500
|
|
Hố ga
|
cái
|
250
|
1,500
|
375,000
|
412,500
|
|
Cộng giá XD thoát nước thải
|
|
|
|
3,500,000
|
3,850,000
|
G
|
Xây dựng thoát nước mưa
|
|
|
|
|
|
|
Cống ø300
|
m
|
3,500
|
450
|
1,575,000
|
1,732,500
|
|
Cống ø400
|
m
|
1,500
|
500
|
750,000
|
825,000
|
|
Hố ga
|
Cái
|
250
|
1,500
|
375,000
|
412,500
|
|
Cộng giá XD thoát nước mưa
|
|
|
|
2,700,000
|
2,970,000
|
H
|
Xây dựng cây xanh
|
|
|
|
|
|
|
Cỏ gừng + đất trồng
|
m2
|
123,737
|
80
|
9,898,960
|
10,888,856
|
|
Cỏ nhung + đất trồng
|
m2
|
15,750
|
120
|
1,890,000
|
2,079,000
|
|
Cây bằng lăng +đất trồng
|
Cây
|
250
|
250
|
62,500
|
68,750
|
|
Cây bóng mát các loại +đất trồng
|
Cây
|
2,500
|
250
|
625,000
|
687,500
|
|
Cây dừa lớn + đất trồng
|
Cây
|
250
|
250
|
62,500
|
68,750
|
|
Cộng giá XD cây xanh
|
|
|
|
12,538,960
|
13,792,856
|
K
|
Xây dựng tường rào
|
|
|
|
|
|
|
Tường rào
|
m
|
2,500
|
1,000
|
2,500,000
|
2,750,000
|
|
Cộng giá XD tường rào
|
|
|
|
2,500,000
|
2,750,000
|
|
TỔNG CỘNG
|
|
|
|
|
117,330,686
|
Chi phí xây dựng công trình chung cho toàn khu là 8,346,250,000 đồng (Tám tỷ, ba trăm bốn mươi sáu triệu, hai trăm năm mươi ngàn đồng) bao gồm các hạng mục:
STT
|
Hạng mục công trình
|
Số lượng
|
Diện tích sàn xây dựng (m2)
|
Đơn giá
|
Thành tiền trước thuế
|
Thành tiền sau thuế
|
1
|
Cổng + nhà bảo vệ
|
2
|
25
|
4,500
|
112,500
|
123,750
|
2
|
Nhà điều hành
|
1
|
50
|
4,500
|
225,000
|
247,500
|
3
|
Trạm biến áp
|
1
|
25
|
10,000
|
250,000
|
275,000
|
4
|
Trạm xử lý nước thải + bơm
|
1
|
100
|
10,000
|
1,000,000
|
1,100,000
|
5
|
Hồ nước
|
1
|
7,500
|
800
|
6,000,000
|
6,600,000
|
|
Tổng giá xây dựng công trình
|
|
|
|
7,587,500
|
8,346,250
|
TỔNG MỨC ĐẦU TƯ 2013-2014
ĐVT: 1,000 đồng
TT
|
Khoản mục
|
Giá trị trước thuế
|
VAT
|
Giá trị sau thuế
|
1
|
Xây dựng hạ tầng
|
106,664,260
|
10,666,426
|
117,330,686
|
2
|
Xây dựng công trình
|
7,587,500
|
758,750
|
8,346,250
|
|
Cộng chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng
|
114,251,760
|
11,425,176
|
125,676,936
|
3
|
Sử sụng đất
|
284,985,000
|
|
284,985,000
|
|
Tổng mức đầu tư (chưa gồm lãi vay trong thời gian xây dựng)
|
399,236,760
|
11,425,176
|
410,661,936
|
***Trên đây là tóm tắt sơ lược một số nội dung chính của dự án. Để được tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ Hotline: 0903034381 - 0936260633