I.1. Mục tiêu của dự án
Nhằm hòa chung vào xu hướng phát triển kinh tế, đáp ứng nhu cầu thị trường và nhất là hướng tới những mục tiêu xã hội tốt đẹp, mong muốn tạo nên nhiều tổ ấm cho mọi người với vẻ đẹp sang trọng, hiện đại. Song song đó, dự án còn đem lại nhiều lợi nhuận cho công ty và cơ hội việc làm cho rất nhiều người.
I.2. Sự cần thiết phải đầu tư
Trong nhiều năm qua, nhà ở là một trong những vấn đề kinh tế – xã hội quan trọng. Đặc biệt, tại Tp. Hồ Chí Minh, nhu cầu về nhà ở đang là vấn đề rất bức thiết của người dân. Với dân số trên 8 triệu người, việc đáp ứng được quỹ nhà ở cho toàn bộ dân cư đô thị không phải là việc đơn giản.
Trước tình hình đó, cần thiết phải có biện pháp khắc phục, một mặt hạn chế sự gia tăng dân số, đặc biệt là gia tăng dân số cơ học, một mặt phải tổ chức tái cấu trúc và tái bố trí dân cư hợp lý, đi đôi với việc cải tạo xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để đáp ứng được nhu cầu của xã hội.
Vì vậy, việc đầu tư xây dựng Khu nhà ở và chung cư là một trong những định hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng được nhu cầu của thị trường.
I.3. Cơ cấu sử dụng đất
Tổng diện tích khu đất quy hoạch: 4,402m2; phân bổ theo cơ cấu sử dụng đất như sau:
- Đất ở : 3,664m2, chiếm 82.23%.
+ Đất khu chung cư : 2,876m2
Đất xây dựng chung cư : 1,027m2
Đất cây xanh bồn hoa : 1,849m2
+ Đất khu nhà ở liền kế vườn : 788m2
- Đất giao thông (đường dự kiến) : 738m2, chiếm 16.77%
I.4. Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc
I.4.1. Các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc toàn khu
- Quy mô dân số : khoảng 600 người
- Mật độ dân số : 1,363 người/ha
- Chỉ tiêu sử dụng đất dự án : 7.34m2/người
- Chỉ tiêu sử dụng đất ở : 6.11m2/người
+ Chỉ tiêu đất khu chung cư : 4.79m2/người
• Chỉ tiêu đất xây dựng chung cư : 1.71m2/người
• Chỉ tiêu đất cây xanh vườn hoa : 3.08m2/người
+ Chỉ tiêu đất khu nhà ở liền kế vườn : 1.32m2/người
- Chỉ tiêu đất giao thông : 1.23m2/người
- Mật độ xây dựng toàn khu : 35.5%
- Tầng cao xây dựng
+ Thấp nhất : 4 tầng
+ Cao nhất : 16 tầng
- Hệ số sử dụng đất : 4.97 lần
- Chỉ tiêu hạ tầng kỹ thuật :
+ Tiêu chuẩn cấp nước sinh hoạt : 200 lít/người/ngày
+ Tiêu chuẩn cấp điện : 0.35KWh/người/ngày đêm
+ Tiêu chuẩn thoát nước bẩn sinh hoạt: 250 lít/người/ngày
+ Tiêu chuẩn rác thải : 1kg/người/ngày
I.4.2. Các chỉ tiêu quy hoạch – kiến trúc cho các hạng mục công trình trong khu quy hoạch
Tổng số căn hộ toàn khu: 186 căn, trong đó:
- Nhà ở liền kề vườn : 6 căn
- Căn hộ chung cư : 186 căn
Khu nhà ở dạng liền kề vườn
- Tổng số căn : 6 căn (B1-B6)
- Dân số dự kiến : khoảng 24-30 người
- Diện tích khu đất : 788m2
- Diện tích một nền : 109.82m2 – 189.76m2
- Mật độ xây dựng trên toàn lô đất : 70%
- Tầng cao xây dựng : 4 tầng
- Chiều cao công trình : + 19 m
- Khoảng lùi công trình
+ So sánh với ranh lộ giới : tối thiểu 4m
+ Sân sau : tối thiểu 2m
Khu chung cư cao tầng
- Diện tích khuôn viên lô đất : 2,876m2
- Diện tích xây dựng : 1.027m2
- Mật độ xây dựng (tính trên lô đất) : 36%
- Tổng số căn hộ : 180 căn
- Dân số dự kiến : 480 – 576 người
- Diện tích căn hộ : 80m2 – 120m2/1 căn hộ
- Tầng cao tối đa : 16 tầng
- Hệ số sử dụng đất (tính trên) : 6.86
- Chiều cao xây dựng : +54m
II. Tổng mức đầu tư
|
STT
|
|
GT TRƯỚC THUẾ
|
|
GT SAU THUẾ
|
|
I
|
Chi phí xây dựng công trình
|
|
|
124,457,377
|
|
II.
|
Chi phí quản lý dự án
|
|
172,430
|
|
|
III.
|
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
|
|
|
|
|
1
|
Chi phí lập dự án đầu tư
|
343,955
|
34,396
|
378,351
|
|
2
|
Chi phí khảo sát địa chất
|
240,000
|
24,000
|
264,000
|
|
3
|
Chi phí thiết kế công trình
|
4,250,785
|
425,079
|
4,675,864
|
|
4
|
Chi phí thẩm tra tính hiệu quả và tính khả thi của dự án đầu tư
|
50,914
|
5,091
|
56,005
|
|
5
|
Chi phí thẩm tra TKBVTC
|
116,537
|
11,654
|
128,191
|
|
6
|
Chi phí thẩm tra dự toán công trình
|
29,417
|
2,942
|
32,359
|
|
7
|
Chi phí lập HSMT thi công
xây dựng
|
106,354
|
10,635
|
116,989
|
|
9
|
Chi phí giám sát thi công xây dựng
|
1,674,517
|
167,452
|
1,841,969
|
|
|
Chi phí khác
|
2,657,947
|
|
|
|
1
|
Chi phí kiểm toán
|
200,263
|
20,026
|
220,289
|
|
2
|
Chi phí thẩm tra phê duyệt
quyết toán
|
144,823
|
14,482
|
159,305
|
|
3
|
Chi phí lập báo cáo đánh giá
tác động môi trường
|
50,000
|
5,000
|
55,000
|
|
4
|
Chi phi bảo hiểm xây dựng
|
2,262,861
|
226,286
|
2,489,147
|
|
V
|
CHI PHÍ DỰ PHÒNG
Gdp = ΣGCp*5%
|
6,216,890
|
621,689
|
6,838,579
|
|
-
|
TỔNG CỘNG NGUỒN VỐN ĐẦU TƯ
|
|
|
143,610,155
|
Kết quả tính toán các chỉ tiêu kinh tế như sau:
|
TT
|
Chỉ tiêu
|
|
|
1
|
Tổng mức đầu tư bao gồm thuế GTGT 10% (VND)
|
|
|
2
|
Giá trị hiện tại thực NPV (VND)
|
17,117,538,000
|
|
3
|
Tỷ suất hòan vốn nội bộ IRR (%)
|
26%
|
|
4
|
Thời gian hoàn vốn (năm)
|
6
|
|
|
Đánh giá
|
Hiệu quả
|
Thời gian phân tích hiệu quả tài chính của dự án trong vòng đời 10 năm 6 tháng kể từ năm bắt đầu xây dựng và hoàn thành tiến độ thu tiền.
Dòng tiền thu vào bao gồm: tổng doanh thu hằng năm; nguồn thu từ vốn vay ngân hàng;
Dòng tiền chi ra gồm: các khoản chi đầu tư ban đầu xây dựng và quản lý dự án và chi phí hoạt động hằng năm (không bao gồm chi phí khấu hao), chi trả nợ vay ngân hàng gồm cả lãi vay và vốn gốc, tiền thuế nộp cho ngân sách Nhà Nước; chi trả tiền đất.
Với suất sinh lời Chủ đầu tư kỳ vọng sẽ lớn hơn lãi vay để đảm bảo khả năng thanh toán nợ vay là re = 19%
Dựa vào kết quả ngân lưu vào và ngân lưu ra, ta tính được các chỉ số tài chính, và kết quả cho thấy:
Hiện giá thu nhập thuần của dự án là :NPV = 17,117,538,000 đ > 0
Suất sinh lời nội bộ là: IRR = 26%
Thời gian hoàn vốn tính là 6 năm (bao gồm 3 năm xây dựng)
Qua quá trình hoạch định, phân tích và tính toán các chỉ số tài chính trên cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội bộ cũng cao hơn sự kỳ vọng của nhà đầu tư, và điểm nổi bật là khả năng thu hồi vốn nhanh, dù chưa kết thúc tổng đầu tư nhưng với phương án kinh doanh song song thời gian xây dựng nên dự án nhanh chóng hoàn vồn và thu lợi nhuận cho chủ đầu tư.
***Trên đây là tóm tắt sơ lược một số nội dung chính của dự án. Để được tư vấn cụ thể, vui lòng liên hệ Hotline: 0903034381 - 0936260633