Trong những năm qua, với điều kiện tự nhiên thuận lợi cùng hệ thống giao thông thuận tiện hoạt động thương mại-dịch vụ của tỉnh Đắk Lắk liên tục phát triển, tiếp cận với nền kinh tế thị trường và thu hút nhiều thành phần kinh tế tham. Và khi xã hội phát triển, nhu cầu vui chơi- giải trí cũng như chăm sóc sức khỏe của người dân ngày càng cao. Tuy nhiên, một điều đáng bận tâm và thực sự suy nghĩ đó là hiện nay trên toàn tỉnh Đắk Lắk các dịch vụ nghỉ ngơi- vui chơi - giải trí chưa được đầu tư thỏa đáng.
Vì vậy, xuất phát từ nhu cầu thiết thực của người dân và của du khách thập phương, cũng như căn cứ vào định hướng phát triển kinh tế-xã hội, đô thị của tỉnh, chủ đầu tư chúng tôi quyết định đầu tư xây dựng dự án “Trung tâm thương mại sinh thái”.
I. Giải pháp thiết kế mặt bằng
+ Phù hợp với quy hoạch được duyệt.
+ Thuận tiện về giao thông.
+ Địa thế cao, bằng phẳng, thoát nước tốt.
+ Đảm bảo các quy định an toàn và vệ sinh môi trường.
+ Không gần các nguồn chất thải độc hại.
+ Đảm bảo có nguồn thông tin liên lạc, cấp điện, cấp nước từ mạng lưới cung cấp
chung.
II. Giải pháp thiết kế hệ thống kỹ thuật
II.1. Hệ thống cấp thoát nước
- Hệ thống cấp nước phải đảm bảo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 4513: 1988 và đảm bảo tiêu chuẩn chất lượng nước ăn uống theo quy định của Bộ Y tế.
- Mạng lưới phân phối của đường ống cấp nước bên trong được đặt ngầm trong hộp kỹ thuật. Các van đặt trong rãnh ngầm hoặc hộp kỹ thuật có cửa kiểm tra để thuận tiện cho việc quản lý và sửa chữa.
- Chiều cao lắp đặt thiết bị vệ sinh phải phù hợp nhu cầu sử dụng.
- Thiết kế hệ thống thoát nước, cống thu gom kết hợp rãnh có nắp đậy đảm bảo quy định trong tiêu chuẩn TCVN 4474 : 1987.
- Hệ thống xử lý nước thải phải được thiết kế đảm bảo chất lượng nước thải theo quy định của tiêu chuẩn TCVN 6772 : 2000 trước khi chảy vào hệ thống thoát nước của khu vực.
- Việc thu gom và xử lí các chất thải được đảm bảo đúng quy định. Mỗi khu vực được bố trí đủ các phương tiện, dụng cụ có nắp đậy để phân loại, chứa đựng rác tạm thời. Khu vực sân vườn cũng có thùng chứa rác. Vị trí thu gom, xử lý, vận chuyển rác chung của toàn khu vực dự án được bố trí cách biệt với các khu vực khác và có lối ra vào riêng và nằm ở cuối hướng gió.
II.2 Hệ thống chiếu sáng, kỹ thuật điện và thiết bị điện nhẹ.
- Tất cả các khu vực của dự án được ưu tiên chiếu sáng tự nhiên trực tiếp. Trường hợp cần chiếu sáng nhân tạo thì được thiết kế theo phương thức chiếu sáng chung đều, tiến tới ưu tiên sử dụng đèn huỳnh quang có thành phần quang phổ màu trắng làm nguồn sáng.
- Chỉ tiêu độ rọi tối thiểu và chất lượng chiếu sáng trong các khu vực dự án phù hợp với TCVN 7114.
- Sử dụng các loại bóng đèn có chất lượng, hiệu suất cao, tiết kiệm điện và bảo vệ môi trường. Lựa chọn nguồn sáng có nhiệt độ màu phù hợp với khí hậu Việt Nam. Các bóng đèn nung sáng có chao đèn và các đèn huỳnh quang có máng đèn đề không gây loá và phân bố đều ánh sáng.
- Hệ thống chiếu sáng bên ngoài cho cổng, lối đi chính, sân, bãi tập và các kho được bố trí riêng biệt.
- Phòng bảng điện được bố trí thuận tiện cho việc sử dụng và sửa chữa khi có sự cố. Hệ thống được tiếp đất và có hệ thống thiết bị an toàn điện cao.
- Ngoài công tắc, cầu chì, có thêm 1 hoặc 2 ổ cắm điện để sử dụng khi cần thiết. Các ổ cắm điện và công tắc điện được bố trí ở độ cao không nhỏ hơn 1.5 m tính từ sàn và có hộp hay lưới bảo vệ.
- Thiết kế hệ thống điện thoại, mạng Internet, hệ thống chuông điện và đồng hồ điện cũng như hệ thống tiếp nhận vô tuyến truyền hình.
- Khi thiết kế lắp đặt đường dây dẫn điện và thiết bị điện phải đảm bảo quy định trong các tiêu chuẩn TCXD 25 : 1991, TCXD 27 : 1991 và TCXDVN 394 :2007. Khi lắp đặt bóng đèn và quạt trần không được làm ảnh hưởng tới độ rọi.
- Hệ thống chống sét được tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCXDVN 46 : 2007.
II.3. Hệ thống thông gió điều hòa không khí.
- Hệ thống thông gió, điều hòa không khí triệt để tận dụng thông gió tự nhiên và tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 5687 : 2010.
- Các khu chức năng được bố trí hệ thống thông gió nhân tạo như quạt trần, quạt thông gió...
- Khu bếp, khu vệ sinh lắp đặt hệ thống thông gió, hút mùi riêng biệt, để không gây ảnh hưởng đến các khu chức năng khác.
II.4. Hệ thống phòng cháy chữa cháy.
Hệ thống phòng chống cháy được thiết kế tuân theo các quy định trong tiêu chuẩn TCVN 2622 : 1995.
Có bể nước dự trữ và có bơm để đảm bảo áp lực nước chữa cháy tại những điểm xa nhất trong trường hợp không có nguồn nước cung cấp hoặc nguồn nước cung cấp không bảo đảm lưu lượng và áp suất. Lượng nước cần thiết để tính toán căn cứ vào lượng nước chữa cháy lớn nhất trong 3 h.
Chiều rộng tối thiểu của lối đi, hành lang, cửa đi, trên đường thoát nạn được thiết kế theo quy định.
II.5. Yêu cầu công tác hoàn thiện
- Công tác hoàn thiện được chú trọng cả trong và ngoài công trình cũng như sân vườn, tường rào và cổng.
- Các chi tiết kiến trúc, mép tường, cạnh cột... không làm cạnh vuông, góc sắc nhọn.
- Các cửa đi, cửa sổ có móc gió giữ các cánh cửa gấp vào tường. Cửa sổ có cửa chớp, cửa kính để che ánh sáng và cản mưa, gió lạnh thổi vào.
- Mặt tường trong và ngoài nhà dùng vật liệu nhẵn phẳng, dễ làm sạch. Trần và sàn nhà phải được làm nhẵn, ít gờ chỉ, giật cấp.
- Sàn, nền phòng vệ sinh đươc đảm bảo:
+ Có độ dốc từ 1% đến 2% về phía hố thu hoặc lỗ thoát nước ở chân tường, sát mặt sàn.
+ Lát bằng vật liệu không trơn trượt, không thấm nước, dễ cọ rửa.
- Vật liệu hoàn thiện được đảm bảo yêu cầu về độ bền, không gây nguy hiểm, độc hại, dễ làm sạch, hạn chế sự mài mòn, không bị biến dạng, đảm bảo yêu cầu mỹ thuật và phù hợp với điều kiện khí hậu. Có biện pháp phòng chống mối mọt cho công trình.
- Giải pháp thiết kế phần mái đảm bảo yêu cầu chống nóng, chống ồn, chống thấm, chống ăn mòn, chống mưa hắt và chịu được gió bão
- Khi hoàn thiện, sân vườn đảm bảo:
+ Vườn cây bãi cỏ đúng vị trí, đáp ứng yêu cầu sử dụng của khách.
+ Đúng loại cây cỏ đã được quy định và có chất lượng tốt;
- Đường giao thông nội bộ đảm bảo:
+ Đúng vị trí, kích thước theo quy định.
+ Đúng yêu cầu và chức năng sử dụng.
+ Thuận tiện liên hệ và phù hợp kiến trúc cảnh quan của công trình.
- Chăm sóc vườn hoa, cây xanh để duy trì môi trường giáo dục xanh, sạch, đẹp
III. Nội dung tổng mức đầu tư
Mục đích của tổng mức đầu tư là tính toán toàn bộ chi phí đầu tư xây dựng Dự án “Trung tâm thương mại sinh thái”, làm cơ sở để lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư, xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
Tổng mức đầu tư của dự án là 15,287,548,000 đồng (Mười lăm tỷ hai trăm tám mươi bảy triệu năm trăm bốn mươi tám ngàn đồng) bao gồm: Chi phí xây dựng và lắp đặt, Chi phí máy móc thiết bị; Chi phí quản lý dự án; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng (chi phí lập dự án, chi phí thẩm tra dự toán, chi phí giám sát thi công xây lắp), dự phòng phí, các khoản chi phí khác (chi phí bảo hiểm xây dựng, chi phí kiểm toán, chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán).
Chi phí xây dựng và thiết bị
Dự án được xây dựng đáp ứng được những yêu cầu chung thiết kế và phối hợp các bộ phận thành một hệ thống hoàn chỉnh. Dự án được xây dựng trong vòng 1 năm. Theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình kèm theo quyết định 725/ QĐ- BXD ngày 9/8/2012 của bộ xây dựng. Suất vốn đầu tư xây dựng của dự án là 4,800,000 đồng / m2. Suất vốn đầu tư cho thiết bị là 750,000 đồng /m2.
Chi phí quản lý dự án
- Chi phí quản lý dự án tính theo Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao công trình vào khai thác sử dụng, bao gồm:
- Chi phí tổ chức lập dự án đầu tư.
- Chi phí tổ chức thẩm định dự án đầu tư, tổng mức đầu tư; chi phí tổ chức thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công và dự toán xây dựng công trình.
- Chi phí tổ chức lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng;
- Chi phí tổ chức quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ và quản lý chi phí xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức đảm bảo an toàn và vệ sinh môi trường của công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, thanh toán, quyết toán hợp đồng; thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình;
- Chi phí tổ chức nghiệm thu, bàn giao công trình;
- Chi phí khởi công, khánh thành;
=> Chi phí quản lý dự án = (GXL+GTB)*2.524% = 217,884,000 đông
- GXL: Chi phí xây lắp
- GTB: Chi phí thiết bị, máy móc
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Bao gồm:
- Chi phí tư vấn lập dự án đầu tư;
- Chi phí thẩm tra dự toán ;
- Chi phí giám sát thi công xây lắp ;
Trong đó :
- Chi phí lập dự án = (GXL + GTB) x 3.120% = 269,333,000 đồng
- Chi phí thẩm tra dự toán = GXL x 0.231% = 17,246,000 đồng
- Chi phí giám sát thi công xây lắp: = GXL x 2.628% = 196,204,000 đồng
=> Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng =482,784,000 đông
Chi phí khác
- Chi phí khác bao gồm các chi phí cần thiết không thuộc chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí quản lý dự án và chi phí tư vấn đầu tư xây dựng nói trên:
- Chi phí bảo hiểm xây dựng.
- Chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư;
Trong đó:
- Chi phí bảo hiểm xây dựng = GXL x 1.500% = 111,989,000 đồng
- Chi phí kiểm toán= (GXL +GTB) x 0.385% = 33,218,000 đồng
- Chi phí thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư = (GXL+GTB) x 0.241% = 20,787,000 VNĐ
=>Chi phí khác = 165,994,000 VNĐ
Chi phí dự phòng
Dự phòng phí bằng 10% chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác phù hợp với Thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/07/2007 của Bộ Xây dựng về việc “Hướng dẫn lập và quản lý chi phí dự án đầu tư xây dựng công trình”.
=> Chi phí dự phòng
(GXl+Gtb+Gqlda+Gtv+Gk)*10%= 949,913,000 đồng
NPV = 11,956,575,000 đồng >0. Suất sinh lợi nội tại là: IRR = 24.8 %> WACC. Thời gian hoàn vốn tính là 6 năm 1 tháng Dự án có suất sinh lợi nội bộ và hiệu quả đầu tư khá cao.
Qua quá trình hoạch định, phân tích và tính toán các chỉ số tài chính trên cho thấy dự án mang lại lợi nhuận cao cho chủ đầu tư, suất sinh lời nội bộ cũng cao hơn sự kỳ vọng của nhà đầu tư, và khả năng thu hồi vốn nhanh.
IV. Đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội
Dự án Trung Tâm thương mại sinh thái có quy mô lớn, hiện đại, tiện nghi và thông thoáng, các loại hình dịch vụ đa dạng, góp phần nâng cao hệ thống dịch vụ tỉnh Đắk Lắk nói riêng và Việt Nam nói chung.
Dự án mang tính khả thi cao, sát với thực tế và nhu cầu hiện tại. Dự án cũng có nhiều tích cực trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển huyện Ea H’leo theo định hướng của tỉnh Đắk Lắk .
- Thu hút và tạo công ăn việc làm, thu nhập cho một lượng lao động cho địa phương.
- Đóng góp cho thu ngân sách một khoản lớn từ thuế GTGT và thuế Thu nhập doanh nghiệp góp phần tăng trưởng kinh tế xã hội của tỉnh Đắk Lắk nói riêng và cả nước nói chung.
- Tạo nên một trung tâm thương mại sinh thái hiện đại trên địa bàn tỉnh Đắk Lắk .