1. CHUẨN BỊ CHO DỰ ÁN ĐẦU TƯ (Giai đoạn I)
Tiến hành tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi (nếu có/ thuộc dự án nhóm A…); lập, thẩm định, phê duyệt Báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét, quyết định đầu tư xây dựng và thực hiện các công việc cần thiết khác liên quan đến chuẩn bị dự án.
1.1. Nghiên cứu về sự cần thiết phải đầu tư và quy mô đầu tư.
1.2. Tiến hành tiếp xúc thăm dò thị trường trong nước hoặc nước ngoài.
1.3. Tìm kiếm, phát hiện khu đất để lập phương án đầu tư.
1.4. Xin giới thiệu địa điểm (hình thức Giao đất, cho thuê đất).
1.5. Đề xuất dự án đầu tư bao (hình thức Giao đất, cho thuê đất).
– Gồm các nội dung nhà đầu tư thực hiện dự án, mục tiêu đầu tư, quy mô đầu tư, vốn đầu tư và phương án huy động vốn, địa điểm, thời hạn, tiến độ đầu tư, nhu cầu về lao động chuẩn bị cho dự án.
– Đề xuất hưởng ưu đãi đầu tư, đánh giá tác động, hiệu quả kinh tế – xã hội của dự án (theo quy định của Luật Đầu tư và Nghị định 118/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 11 năm 2015).
1.6. Thỏa thuận thuê địa điểm; đề xuất nhu cầu sử dụng đất (hình thức Giao đất, cho thuê đất); trường hợp dự án không đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì nộp bản sao thỏa thuận thuê địa điểm hoặc tài liệu khác xác nhận nhà đầu tư có quyền sử dụng địa điểm để thực hiện dự án đầu tư.
1.7. Lựa chọn nhà đầu tư có sử dụng đất (theo 1 trong 3 hình thức: đấu giá quyền sử dụng đất; đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu).
1.8. Lập, thẩm định, phê duyệt chủ trương đầu tư và quyết định đầu tư (hình thức giao đất, cho thuê đất). Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư (đối với dự án của nhà đầu tư nước ngoài, DA kinh doanh có điều kiện…).
1.9. Lập Dự án đầu tư xây dựng công trình.
Gồm ba hình thức:
- Báo cáo đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi) nếu có;
- Dự án đầu tư xây dựng công trình (Báo cáo nghiên cứu khả thi);
- Báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình (công trình tôn giáo; công trình có Tổng mức đầu tư < 15 tỉ không bao gồm tiền sử dụng đất).
1.10. Lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết/ Quy hoạch tổng mặt bằng (hình thức giao đất, cho thuê đất):
- Cấp giấy phép quy hoạch (nếu khu vực đó chưa phê duyệt quy hoạch 1/2000 quy hoạch 1/500);
- Cấp chứng chỉ quy hoạch (nếu đã có quy hoạch 1/500)/ hoặc Thỏa thuận Quy hoạch kiến trúc (nếu đã có quy hoạch 1/2000…)/ hoặc Thông tin quy hoạch, kiến trúc (nếu chưa có quy hoạch);
- Xin bổ sung quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng (nếu chưa có);
- Lập quy hoạch chi tiết 1/2000 (nếu chưa có quy hoạch);
- Lập quy hoạch chi tiết xây dựng Tỷ lệ 1:500 hoặc Tổng mặt bằng và phương án kiến trúc (nếu đã có quy hoạch công trình xây dựng 1/2000);
- Thẩm định quy hoạch công trình xây dựng tỷ lệ 1/500/ Quy hoạch tổng mặt bằng và phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ;
- Phê duyệt quy hoạch công trình xây dựng tỷ lệ 1/500/ Chấp thuận quy hoạch tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ.
1.11. Thông báo thu hồi đất (hình thức Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư).
1.12. Lấy ý kiến về thiết kế cơ sở.
1.13. Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện(hình thức Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư/ giao đất, cho thuê đất).
1.14. Thẩm duyệt thiết kế PCCC.
1.15. Chấp thuận đầu tư dự án phát triển nhà ở/ thẩm định, quyết định cho phép đầu tư dự án khu đô thị mới (hình thức Giao đất, cho thuê đất).
1.16. Thẩm định; thẩm tra phục vụ công tác thẩm định (theo Điểm b Khoản 7 Điều 10 và Khoản 5 Điều 11 Nghị định số 59/2015/NĐ-CP).
1.17. Điều chỉnh Dự án đầu tư xây dựng, thiết kế cơ sở (nếu có).
1.18. Cam kết bảo vệ môi trường/ Thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường.
1.19. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (hình thức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư/ giao đất, cho thuê đất).
1.20. Công khai và thực hiện phương án đền bù giải phóng mặt bằng (hình thức đấu giá quyền sử dụng đất).
1.21. Điều tra số liệu, lập, phê duyệt, công khai phương án đền bù giải phóng mặt bằng, chi trả tiền đền bù, nhận mặt bằng; Thuê đơn vị lập hồ sơ định giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Thẩm định hồ sơ định giá, xác định đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Phê duyệt đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (hình thức giao đất, cho thuê đất)
1.22. Hồ sơ xin giao đất/ thuê đất (hình thức giao đất, cho thuê đất).
1.23. Trích đo bản đồ địa chính để điều chỉnh ranh giới khu đất, kiểm định bản đồ (hình thức giao đất, cho thuê đất).
1.24. Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ tái định cư (hình thức giao đất, cho thuê đất).
1.25. Thu hồi đất. Thông báo thu hồi đất là căn cứ pháp lý để Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và chủ đầu tư thực hiện khảo sát, lập dự án đầu tư (hình thức giao đất, cho thuê đất).
2. THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ (Giai đoạn II)
– Triển khai thực hiện việc giao đất hoặc thuê đất (nếu có);
– Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có);
– Khảo sát xây dựng; lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng; cấp giấy phép xây dựng (đối với công trình theo quy định phải có giấy phép xây dựng);
– Tổ chức lựa chọn nhà thầu và ký kết hợp đồng xây dựng;
– Thi công xây dựng công trình;
– Giám sát thi công xây dựng;
– Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành; nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành;
– Bàn giao công trình hoàn thành đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử và thực hiện các công việc cần thiết khác.
2.1. Giao đất/ thuê đất: Ký hợp đồng thuê đất/ thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước (đóng tiền sử dụng đất, phí trước bạ, tiền thuê đất); nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa.
2.2. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
2.3. Chuẩn bị mặt bằng xây dựng, rà phá bom mìn (nếu có); thỏa thuận san lấp kênh rạch, sông ngòi (nếu dự án có san lấp kênh rạch, sông ngòi).
2.4. Khảo sát xây dựng (có thể chia 2 giai đoạn: khảo sát sơ bộ phục vụ lập báo cáo đầu tư và khảo sát chi tiết phục vụ thiết kế).
- Lập và phê duyệt nhiệm vụ khảo sát xây dựng (KSXD);
- Lựa chọn nhà thầu KSXD;
- Lập và phê duyệt phương án kỹ thuật KSXD;
- Thực hiện khảo sát xây dựng;
- Giám sát công tác khảo sát xây dựng;
- Khảo sát bổ sung (nếu có);
- Nghiệm thu kết quả khảo sát xây dựng;
- Lưu trữ kết quả khảo sát xây dựng.
2.5. Thiết kế xây dựng công trình gồm các bước: thiết kế sơ bộ (trường hợp lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi), thiết kế cơ sở (được thực hiện trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng), thiết kế kỹ thuật; thiết kế bản vẽ thi công và các bước thiết kế khác (nếu có). Người quyết định đầu tư quyết định thực hiện thiết kế theo các bước sau:
- Thiết kế một bước: ba bước thiết kế được gộp thành một bước gọi là thiết kế bản vẽ thi công (công trình chỉ lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật);
- Thiết kế hai bước: bước thiết kế cơ sở và bước thiết kế bản vẽ thi công (công trình phải lập dự án);
- Thiết kế ba bước: Bao gồm bước thiết kế cơ sở, bước thiết kế kỹ thuật và bước thiết kế bản vẽ thi công (dành cho dự án có quy mô lớn, phức tạp).
2.6. Trình tự thực hiện thiết kế xây dựng công trình:
- Lập nhiệm vụ thiết kế thiết kế xây dựng công trình;
- Thi tuyển, tuyển chọn thiết kế kiến trúc công trình xây dựng (nếu có);
- Lựa chọn nhà thầu thiết kế thiết kế xây dựng công trình;
- Thiết kế xây dựng công trình;
- Thẩm định thiết kế cơ sở (được thực hiện cùng lúc với thẩm định dự án đầu tư); Thẩm định Báo cáo kinh tế – kỹ thuật;
- Thẩm định thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng; thực hiện thẩm tra thiết kế để phục vụ công tác thẩm định;
- Phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng;
- Thẩm định; phê duyệt thiết kế kỹ thuật (thiết kế 3 bước) và dự toán xây dựng; thiết kế bản vẽ thi công (thiết kế 2 bước) và dự toán xây dựng;
- Thay đổi thiết kế (nếu có);
- Nghiệm thu thiết kế xây dựng công trình;
- Giám sát tác giả.
2.7. Giấy phép xây dựng.
2.8. Đấu thầu xây dựng:
- Lựa chọn nhà thầu tư vấn quản lý dự án (trường hợp thuê tư vấn quản lý dự án);
- Lựa chọn nhà thầu khảo sát xây dựng.
2.9. Thi công xây dựng công trình:
- Chọn nhà thầu thi công xây dựng công trình;
- Chọn nhà thầu giám sát thi công;
- Lập, thẩm tra hồ sơ mời quan tâm, hồ sơ mời sơ tuyển, hồ sơ mời thầu, hồ sơ yêu cầu và đánh giá hồ sơ quan tâm, hồ sơ dự sơ tuyển, hồ sơ dự thầu, hồ sơ đề xuất để lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng; thẩm tra kết quả lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng.
2.10. Thông báo khởi công xây dựng (chủ đầu tư).
2.11. Thực hiện thi công xây dựng công trình:
- Thực hiện quản lý chất lượng, khối lượng, tiến độ, chi phí xây dựng, hợp đồng xây dựng, an toàn lao động trên công trường xây dựng, môi trường xây dựng…;
- Thực hiện, quản lý hệ thống thông tin công trình;
- Thí nghiệm chuyên ngành xây dựng (theo yêu cầu);
- Nghiệm thu công việc, giai đoạn và công trình hoàn thành;
- Tạm ứng, thanh toán khối lượng hoàn thành.
2.12. Kiểm tra chất lượng công trình xây dựng của cơ quan quản lý nhà nước khi nghiệm thu hoàn thành để đưa công trình vào sử dụng.
2.13. Kiểm tra, xác nhận việc đã thực hiện các công trình, biện pháp bảo vệ môi trường phục vụ giai đoạn vận hành dự án.
III. KẾT THÚC XÂY DỰNG ĐƯA CÔNG TRÌNH CỦA DỰ ÁN VÀO KHAI THÁC SỬ DỤNG (Giai đoạn III)
3.1. Bàn giao công trình hoàn thành để đưa vào sử dụng; vận hành, chạy thử.
3.2. Thanh toán, quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
3.3. Kiểm toán, thẩm tra, phê duyệt quyết toán vốn đầu tư xây dựng công trình.
3.4. Giám sát, đánh giá dự án đầu tư xây dựng công trình (trường hợp thuê tư vấn)
3.5. Cấp giấy phép hoạt động:
– Mở ngành, nghề…..;
– Cho phép hoạt động;
– Chứng nhận đủ điều kiện (Dự án thuộc lĩnh vực đầu tư có điều kiện).
3.5. Chứng nhận quyền sở hữu công trình/ sở hữu nhà ở.
3.6. Bảo hiểm, bảo hành, bảo trì công trình xây dựng.
3.7. Đăng kiểm chất lượng quốc tế (nếu có).
Trên đây là các bước để tiến hành đầu tư dự án.